«Метриум»: Итоги I полугодия на рынке новостроек бизнес-класса Москвы

По данным «Метриум», в конце I полугодия на первичном рынке жилой недвижимости бизнес-класса в реализации находилось 98 проектов с совокупным объемом предложения около 13 810 квартир[1] (площадью 1,018 млн кв. м). За первый квартал число экспонируемых лотов сократилось на 11,9%, за второй – увеличилось на 10,9%, таким образом за полугодие предложение уменьшилось всего на 2,3%.

Новые проекты на первичном рынке жилья бизнес-класса в I полугодии 2020 г.

* бронирование

Источник: «Метриум»

С начала года на рынок вышло три новых проекта, что почти в три раза меньше относительно аналогичного периода прошлого года. Также был объявлен официальный старт продаж в ЖК «Павелецкая Сити», бронирование в котором велось с конца прошлого года. Новые корпуса поступили в следующих проектах:

– Headliner (очередь 3, корп. 6, 7);

– «Резиденции архитекторов» (очередь 3, корп. 1);

– «Серебряный фонтан» (корп. 3);

– «Метрополия» (очередь 2, корп. А);

– «ЗИЛАРТ» (очередь 2, лот 9, 10, 15);

– ILOVE (корп. 5);

– «Сердце Столицы» (корп. 8, 9);

– Balance (корп. 2);

– RiverSky (корп. 1);

– «Событие» (корп. 2, 3);

– West Garden (корп. 5);

– «Символ» (корп. 15);

– «Династия» (корп. 3);

– «КутузовGRAD II» (корп. 6);

– «Now. Квартал на набережной» (корп. 2.4, 2.5).

В разрезе округов лидерами по объему предложения стали СЗАО и ЗАО, у которых зафиксированы практически равные доли – 17,6% и 17,5% предложения. В первом случае за полгода показатель прибавил 0,6 п.п., во втором, наоборот, снизился на 4,9 п.п., что связано со структурными изменениями в проектах. Далее следуют ЮАО, где сконцентрировано 16,9% квартир, ЮВАО – 14,4%, САО – 11,9%. Незначительная часть предложения у ВАО – всего 0,7%.

Благодаря выходу новых проектов и корпусов значительно выросла доля квартир на начальном этапе строительства – 26,1% (+10,3 п.п.). На этапе монтажных работ сконцентрировано 29,2% предложения (-7,5 п.п.). Доля предложения в корпусах на этапе отделочных работ осталось неизменным (25,5%). В готовых домах отмечено снижение показателя на 2,9 п.п. (до 19,2%).

Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)

Источник: «Метриум»

Структура предложения по типологии сохранилась. Превалирующий объем лотов в новостройках бизнес-класса составили двухкомнатные квартиры – 40,1% (-1,6 п.п.). Почти равные показатели у однокомнатных и трехкомнатных лотов – 24,9% (+1,9 п.п.) и 26,4% (-1,6%). Существенно меньше представлено многокомнатных квартир (5,9%, -0,2 п.п.) и студий (2,7%, +1,4 п.п.).

Структура предложения по типу квартир (внешний круг – июнь 2020 г., средний круг – март 2020 г., внутренний круг – декабрь 2019 г.)

Источник: «Метриум»

За полгода произошло снижение доли квартир без ремонта – до 68,6% (-10,2 п.п.). На лоты с отделкой white box пришлось 20,3% (+7,1 п.п.), с финишной отделкой – 11,7% (+3,7 п.п.).

Структура предложения по типу отделки (внешний круг – июнь 2020 г., средний круг – март 2020 г., внутренний круг – декабрь 2019 г.)

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена предложения в новостройках бизнес-класса по итогам I полугодия 2020 года увеличилась на 7,3% относительно конца 2019 года. Причем в первом квартале рост составил 6,7%, а во втором – всего 0,5%. В июне показатель находился на уровне 259 330 руб. за кв. м.

Рост цен отмечен во всех округах, наиболее существенный зафиксирован сразу в нескольких – СВАО, ЮАО и ВАО. В первом прибавка к стоимости квадратного метра составила 20,9%, во втором – 14,5%, в третьем – 12,4%. Во всех случаях увеличение обусловлено как структурными изменениями, так и повышением цен в части проектов. В остальных округах квадратный метр вырос в цене в диапазоне от 1,8% до 8%.

Средняя цена на рынке новостроек бизнес-класса в разрезе округов, руб. за кв. м

Источник: «Метриум»

Средняя стоимость квартиры составила 19,1 млн руб., увеличившись за шесть месяцев на 5,2%. Максимальный прирост в цене наблюдался у студий (14,9%) и однокомнатных квартир (11%). Двухкомнатные и трехкомнатные лоты продемонстрировали рост на 6% и 6,8% соответственно, многокомнатные – на 7,3%.

Стоимость квартир бизнес-класса в зависимости от типологии

Источник: «Метриум»

Рейтинг самых доступных предложений в 2 квартале 2020 года:

– ЖК City Bay (СЗАО / р-н Покровское-Стрешнево) студия площадью 26,5 кв. м за 4,8 млн руб.

– ЖК «Символ» (ЮВАО / р-н Лефортово): студия площадью 20,8 кв. м за 6,0 млн руб.

– ЖК «Метрополия» (ЮВАО / р-н Южнопортовый): студия площадью 25,5 кв. м за 6,2 млн руб.

Основные тенденции

«В первом полугодии ситуация на рынке новостроек бизнес-класса не сильно отличалась от массового сегмента, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Обстоятельства, связанные с пандемией, обвалом цен на нефть и ограничительными мерами, повлияли на весь рынок в виде снижения спроса и замедления выхода новых проектов. Бизнес-класс, как и комфорт, продемонстрировал уменьшение предложения и увеличение цен в первом квартале. К началу лета рост цен практически остановился, а рынок пополнился новыми комплексами, в результате чего снижение предложения по итогам полугодия оказалось минимальным.

В июне средневзвешенная цена в бизнес-классе составила 259 330 руб. за кв. м. После активного повышения цен в начале года (+6,7% в первом квартале), в сложившейся во втором квартале ситуации застройщики в большинстве комплексов оставили цены на прежнем уровне (в среднем +0,5% за три месяца).

По итогам первого полугодия на рынке бизнес-класса было зарегистрировано на 13% меньше ДДУ, чем в аналогичном периоде прошлого года. За второй квартал снижение составило 37% относительно второго квартала 2019 года. Это результат не только ухудшения экономической ситуации и периода самоизоляции, но и того факта, что перед переходом застройщиков на проектное финансирование в середине прошлого года спрос носил ажиотажный характер.

Новых проектов бизнес-класса в этом году поступило в реализацию существенно меньше, чем в прошлом. «Новинки» вызвали большой интерес со стороны покупателей, однако эти сделки будут отражены в статистике по зарегистрированным ДДУ только в 3 квартале. В этом же периоде может проявиться результат увеличения лимитов кредита по льготной ипотеке до 12 млн рублей».

[1] В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.