Новостройки Московского региона. Итоги августа 2019 года

• Рынок в денежном выражении снизился больше (-6%), чем в абсолютных цифрах (-1%), в связи с падением объёма продаж в бизнес-классе и элитном сегменте жилья (более чем на 26%) в новостройках “старой” Москвы.
• Снижение темпов продаж последние несколько месяцев привело к тому, что застройщики стали аккуратнее подходить к индексации цен. По итогам августа они не изменились.
• Около 9% лотов на первичном рынке Московского региона реализуется с помощью эскроу-счетов, в основном они расположены в проектах массового сегмента на низкой стадии строительства.
• В целом по рассматриваемой локации средняя стоимость жилья, реализуемого по эскроу-счетам, незначительно дороже, чем по ДДУ - на 1 %.
• Снижение ключевой ставки ЦБ РФ и корректировка ипотечных условий у ряда банков привело к росту доли сделок с привлечением банковского финансирования. В целом по Московскому региону их доля выросла на 4 процентных пункта и составила 58%, в абсолютных показателях рост за месяц составил 6%.

Сделки

1.Число сделок в Московском регионе практически не изменилось по сравнению с июлем 2019 года (-1% за месяц).

В августе 2019 года количество зарегистрированных ДДУ снизилось на 1% в месячном выражении и составило 10,6 тыс. сделок. В годовом выражении спрос сократился на 10%. В разрезе по локациям падение объёма продаж отмечено только в новостройках “старой” Москвы. Здесь активность покупателей снизилась на 11%: с 4,5 тыс. сделок в июле до 4,0 тыс. сделок в августе. Уменьшение спроса зафиксировано в 44% жилых комплексов региона. На первичном рынке Новой Москвы объем продаж увеличился на 10% за месяц, но при этом остался на достаточно низком уровне ­– 1,6 тыс. лотов. За прошедший месяц в ключевых проектах Подмосковья застройщики реализовали 5,0 тыс. квартир и апартаментов, что на 5% больше, чем в июле.

За лето в объёме продаж заметно выросла доля жилья на высоком уровне строительства (монтаж верхних этажей, сдан в эксплуатацию). В августе на него пришлось 58% продаж, тогда как на протяжении предыдущих нескольких месяцев доля таких продаж не превышала 50%.

2.Рынок в денежном выражении снизился больше (-6%), чем в абсолютных цифрах (-1%).

Суммарная месячная выручка застройщиков на рынке Московского региона снизилась на 6% (с 84,3 млрд руб. за июль 2019 года до 78,9 млрд руб. по итогам августа). Снижение выручки вслед за спросом зафиксировано только в “старых” границах Москвы – минус 14% (до 47,4 млрд руб.). За месяц заметно упал спрос на жильё бизнес-класса (-24%) и в элитном сегменте (-46%), тогда как на квартиры в домах массового сегмента объём продаж снизился за месяц лишь на 3%. В Новой Москве и Московской области выручка выросла на 17% (там продолжает сказываться как эффект от роста цен) и 5% соответственно (здесь рост выручки связан с ростом числа сделок).

3.Снижение ипотечных ставок привело к росту доли сделок с привлечением банковского финансирования.

Постепенное снижение ипотечных ставок начало сказываться на доле сделок с привлечением банковского финансирования. В “старой” Москве доля сделок с привлечением ипотечных кредитов превысила 50%-ую отметку (52%) впервые с начала года (плюс 5 п. п. за месяц). В Новой Москве доля покупателей-ипотечников увеличилась на 1 п. п. и составила 58%. В августе доля ипотечных сделок в Подмосковье составила 63%, по сравнению с прошлым месяцем показатель вырос на 3 процентных пункта. По итогам августа 2019 года в целом по Московскому региону количество ипотечных сделок в абсолютных показателях выросло на 6% и составило 6,1 тыс. (Москва в “старых” границах – минус 1%, Новая Москва – плюс 12%, Подмосковье – плюс 10%).

Цены

4.На рынке новостроек Московского региона наблюдается стагнация цен.

По итогам последнего месяца лета цены на первичном рынке Московского региона не изменились и остались на уровне июля 2019 года. Околонулевая динамика зафиксирована во всех локациях: Москва в “старых” границах – минус 0,2% за месяц, Новая Москва – плюс 0,1% за месяц, Московская область – плюс 0,2% за месяц. В целом по выбранным локациям цены почти не изменились в 77% проектов, рост зафиксирован в 14% жилых комплексов, снижение (за счет вымывания лотов с невысокими ценами квадратного метра) - в 9%.

Предложение

5.Общий объём нового предложения в Московском регионе заметно сократился.

На первичный рынок Московского региона продолжают выходить новые проекты, но темпы сокращаются. Объём нового предложения в августе значительно снизился по сравнению с июлем (-23%) и составил 471 тыс. кв. м. жилья. За последние несколько лет более низкий показатель был зафиксирован только в мае 2018 года – 412 тыс. кв. м. В разрезе по локациям рост нового предложения зафиксирован только в Новой Москве – плюс 33% за месяц в уже реализуемых жилых комплексах: с 101 до 134 тыс. кв. м. В “старых” границах Москвы в продажу вывели только 171 тыс. кв. м. (-23% за месяц), в Московской области – 166 тыс. кв. м. (-42% за месяц). Рынок Московского региона пополнился тремя новыми проектами. В Москве вышли два проекта, строящиеся в районе Западное Дегунино. Это ЖК «Ильменский 17» компании «ПИК» и ЖК «Тринити» компании «Гранель», в пешей доступности от проектов расположены две станции метро: «Селигерская» и «Верхние Лихоборы». В подмосковном городе Королёв стартовали продажи в новом жилом комплексе «Пионер». Проект состоит из двух башен и граничит с национальным парком «Лосиный остров».

6.Около 9% жилья на первичном рынке Московского региона реализуется по эскроу-счетам.

Активизировался переход рынка на реализацию по эскроу-счетам. На данный момент на первичном рынке Московского региона 9% квартир и апартаментов реализуется с использованием эскроу-счетов – 9,0 тыс. лотов. Это около 11% активного предложения в строящихся на данный момент проектах. В “старых” границах Москвы на них приходится около 12% предложения, в Новой Москве – 10%, в Московской области – 6%. В Подмосковье и Новой Москве на новый способ расчетов с покупателями перешли только проекты массового сегмента. В “старых” границах Москвы на них приходится около половины такого предложения (46%), 38% – на лоты в домах бизнес-класса, а оставшиеся 16% – жильё сегмента премиум и де-люкс.

В “старых” границах Москвы жильё комфорт- и эконом-класса на низкой стадии строительства (котлован – монтаж нижних этажей), реализуемое по эскроу-счетам, заметно дороже, чем по ДДУ: 182,0 тыс. руб./ кв. м. против 170,5 тыс. руб./ кв. м. Разница составила 7%. В проектах Московской области различия не такие существенные – 3%: 90,8 тыс. руб./ кв. м. против 87,7 тыс. руб./ кв. м. В Новой Москве наблюдается обратная тенденция: квадратный метр жилья, реализуемого по ДДУ, стоит дороже, чем по эскроу-счетам, на 6%. Прежде всего это связано с тем, что проекты, которые перешли на новый способ расчёта, находятся в менее комфортных локациях с точки зрения социальной и транспортной инфраструктуры.

7.За месяц объем активного предложения в новостройках Московского региона изменился незначительно.

На первичном рынке Московского региона в активной реализации по итогам августа находится 99,3 тыс. квартир и апартаментов, по сравнению с прошлым месяцем объём снизился на 1% Год назад аналогичный показатель составлял 107,8 тыс. лотов. Положительные темпы роста за рассматриваемый период наблюдаются на рынке Москвы – плюс 2% в “старых” границах столицы (до 44,2 тыс. лотов) и плюс 9% в Новой Москве (до 7,3 тыс. руб.), за счёт вывода на рынок нового объёма лотов. На 6% снизилось количество лотов в активном предложении в новостройках Московской области и составило 47,8 тыс. лотов.

Приложение.

Лидеры продаж в августе 2019 года.

Табл.1: Топ-10 ЖК по числу сделок в августе на первичном рынке Москвы в старых границах.

Источник: Аналитический центр ЦИАН

Табл.2: Топ-10 ЖК по числу сделок в августе на первичном рынке Новой Москвы.

Источник: Аналитический центр ЦИАН

Табл.3: Топ-10 ЖК по числу сделок в августе на первичном рынке Московской области.

Источник: Аналитический центр ЦИАН

Табл. 4: Топ-10 застройщиков по выручке в августе на первичном рынке Московского региона.

Источник: Аналитический центр ЦИАН

Методика — расчеты выполнены по итогам обработки выписок ЕГРН Росреестра (регистрации ДДУ в строящихся корпусах в Москве (все ЖК) и Московской области (140 ЖК, на которые приходится более 90% спроса); только сделки с квартирами и апартаментами; только розничные сделки (не более 5 жилых помещений внутри ЖК); только сделки с физическими лицами; Оценка цены рассчитана по средней стоимости квадратного метра на месяц регистрации ДДУ в соответствующем ЖК и корпусе (с учетом индивидуальных особенностей помещения, но, как правило, без учета скидок); группировка проектов выполнена по принципу "1 ЖК — 1 застройщик"; используется брендовое название с учетом слияний и поглощений).