Вход

«Метриум»: Итоги I полугодия на рынке премиальных и элитных новостроек Москвы

24.07.2020
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на московском рынке новостроек премиум- и элитного сегмента. В I полугодии 2020 года рынок высокобюджетных новостроек включал 117 проектов, в которых экспонировалось 4 540 лотов суммарной площадью около 561,5 тыс. кв. м. За отчетный период текущий объем предложения сократился на 5,6% по количеству лотов и на 6,9% по продаваемой площади. Средняя цена за кв.м в премиум-классе выросла на 2,8% и составила 591 860 рублей, на элитном рынке снизилась на 1,3% и составила 971 260 руб. за кв. м.

Премиум-класс

По данным «Метриум», в первом полугодии 2020 года на первичном рынке премиум-класса в реализации находилось 64 проекта с общим объемом предложения около 2 545[1] лотов (1 262 квартир и 1 283 апартаментов), суммарная площадь лотов составила 286,7 тыс. кв. м. Число экспонируемых квартир и апартаментов за полгода сократилось на 14,2%, продаваемая площадь при этом уменьшилась на 12,2%.

За 6 месяцев продажи открылись в двух жилых комплексах премиум-класса.

Новые проекты на первичном рынке жилья премиум-класса в I полугодии 2020 г.

Название

Девелопер

Тип

Округ

Район

1

Dialog

Центр-Инвест

квартиры

ЦАО

Красносельский

2

Residence Hall Шаболовский

ООО «Шаболовский»

апартаменты

ЮАО

Даниловский

Источник: «Метриум»

Четверть предложения сосредоточена в Пресненском районе (24,0%, -5,3 п.п.). Второе место занимает Дорогомиловский район, где реализуется 15,8% (+4,7 п.п.) рынка. На третьем месте расположился район Раменки, его доля составила 11,4%, увеличившись за полгода на 0,3 п.п.

Структура предложения по районам г. Москвы (проекты)

Структура предложения по районам г. Москвы (лоты)

Источник: «Метриум»

Источник: «Метриум»

В I полугодии 2020 года на рынке новостроек премиум-класса доля апартаментов увеличилась на 2,1 п.п. относительно конца 2019 года – до 50,4%, доля квартир соответственно составила 49,6%.

Структура предложения по лотам (внешний круг – II кв. 2020 г., средний круг – I кв. 2020 г., внутренний круг – IV кв. 2019 г.)

Источник: «Метриум»

Внушительная часть предложения реализуется в домах на стадии монтажа этажей – 43,6% (+19,7 п.п.). Почти половину объема в сумме занимают лоты в домах на этапе отделочных работ (25,1%, +3,2 п.п.) и в готовых корпусах (22%, -1,8 п.п.). Наименьшая доля рынка по-прежнему сосредоточена в объектах на начальном этапе строительства (9,3%, -21,1 п.п.).

Структура предложения по стадии строительной готовности (лоты)

Источник: «Метриум»

На первичном рынке жилья премиум-класса почти в равных долях реализуются лоты без отделки (48%, +5,7 п.п.) и с финишным ремонтом (42,3%, -7,7 п.п.). Квартиры и апартаменты с отделкой white box занимают 9,7% рынка (+2 п.п.).

Структура предложения по типу отделки (лоты, внешний круг – II кв. 2020 г., средний круг – I кв. 2020 г. внутренний круг – IV кв. 2019 г.)

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», за I полугодие 2020 года средняя цена за квадратный метр в премиум-классе выросла на 2,8% и составила в июне 591 860 рублей. Причем за второй квартал показатель практически не изменился (-0,3%).

В разрезе районов отмечена разнонаправленная динамика. Во многом это обусловлено структурными изменениями, которые в первую очередь отражаются на локациях с небольшим объемом предложения. Так, наибольший рост среднего показателя за полугодие произошел в Алексеевском районе (+22,6%). Также заметно выросли средние цены в таких районах, как Хорошёвский (+13,8%), Покровское-Стрешнево (+12,8%) и Хамовники (+10,6%). Наиболее существенное снижение показателя отмечено в Красносельском районе (-14,3%). В остальных районах динамика в среднем составила ±10%.

Динамика средней цены в премиальном сегменте в разрезе районов, руб. за кв. м

Источник: «Метриум»

Средняя стоимость квартир в новостройках премиум-класса за I полугодие увеличилась на 4,1% – до 65,9 млн руб. (за II квартал снизилась на 1,3%).

Стоимость лотов премиум-класса в зависимости от типологии

Кол-во комнат

Площадь, кв. м

Цена кв. м, руб.

Стоимость лотов, руб.

мин

ср

макс

мин

ср

макс

мин

ср

макс

СТ

25,2

34,6

47,1

269 500

457 785

734 240

10 725 000

15 833 190

21 256 190

35,0

57,1

96,6

242 000

479 505

1 438 740

13 584 420

27 369 570

122 021 140

55,6

89,3

160,9

250 250

521 375

1 438 740

18 297 500

46 419 310

231 205 520

71,4

131,0

217,4

261 250

605 025

1 438 740

29 277 295

79 125 175

240 701 200

4К+

85,1

234,9

1 853,0

205 120

694 220

1 610 230

32 067 940

162 187 345

1 852 600 000

итого

25,2

111,8

1 853,0

205 120

591 860

1 610 230

10 725 000

65 899 685

1 852 600 000

Источник: «Метриум»

Наиболее доступные предложения в премиум-классе:

– ЖК «Резиденции Замоскворечье» (ЦАО / р-н Замоскворечье): студия 32,5 кв. м за 10,73 млн руб.;

– ЖК Hill 8 (СВАО / р-н Останкинский): студия 36,65 кв. м за 12 млн руб.;

– ЖК Dialog (ЦАО / р-н Красносельский): студия 31,5 кв. м за 13,37 млн руб.

Самые дорогие квартиры на премиальном рынке:

– ЖК «Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): резиденция площадью 1 853 кв. м за 1,85 млрд руб.;

– ЖК Capital Towers (ЦАО / р-н Пресненский): пентхаус площадью 1 371,7 кв. м за 1,8 млрд руб.;

– ЖК River Residences (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): вилла площадью 483 кв. м за 705 млн руб.

Элитный класс

По данным «Метриум», в конце I полугодия 2020 года на элитном рынке жилой недвижимости в реализации находилось 53 проекта с общим объемом предложения около 1 995 лотов[2] (суммарной площадью 274,8 тыс. кв. м). За отчетный период рынок пополнился двумя объектами, что в совокупности с поступлением в реализацию нового объема квартир и апартаментов в уже существующих жилых комплексах привело к увеличению общего предложения на 8,1% по сравнению с концом 2019 года (за квартал динамика составила +0,7%).

Новые проекты на первичном рынке жилья элитного класса в I полугодии 2020 г.

Название

Девелопер

Тип

Округ

Район

1

Дом Абрикосова[3]

MR Group

квартиры

ЦАО

Басманный

2

Клубный дом в Газетном

ООО «Актив Центр»

апартаменты

ЦАО

Тверской

Источник: «Метриум»

Наибольшее число квартир и апартаментов элитного класса представлено в Пресненском районе – 36,9%, причем доля этой локации за последние полгода увеличилась на 6,7 п.п. Значительный объем жилья реализуется также в престижных районах Хамовники и Якиманка – 18,6% (-4,9 п.п.) и 13,3% (-0,6 п.п.) соответственно. Около 8,4% (-1,4 п.п.) всех лотов сосредоточено в районе Арбат. Доля остальных районов не превышает 5,8% от суммарного объема предложения.

Структура предложения по районам г. Москвы (проекты)

Структура предложения по районам г. Москвы (лоты)

Источник: «Метриум»

Источник: «Метриум»

На рынке первичной жилой недвижимости элитного класса преобладают апартаменты, на них приходится 70% всех реализуемых лотов. Примечательно, что доля данного формата жилья постоянно увеличивается – за последние полгода прирост составил 6 п.п. Квартиры составляют около 30% элитного рынка.

Структура предложения по лотам (внутренний круг – IV квартал 2019 г., средний круг – I квартал 2020 г., внешний круг – II квартал 2020 г.)

Источник: «Метриум»

В структуре предложения по стадии строительной готовности по-прежнему превалирует готовое жилье – 49,4% (-5,5 п.п.). За полгода существенно сократилась доля квартир и апартаментов в новостройках на этапе возведения этажей (до 1,6%; -10,2 п.п.) и увеличилась доля лотов в проектах на стадии отделочных работ (до 40,6%; +11,9 п.п.). Такая картина свидетельствует о последовательной смене различных циклов строительства. В объектах на начальном этапе сосредоточено около 8,4% предложения, доля подобного жилья за отчетный период увеличилась на 3,8%.

Структура предложения по стадии строительной готовности (лоты)

Источник: «Метриум»

Сегодня в элитном сегменте наибольшая часть предложения реализуется с отделкой –
35,6% (-1,4 п.п.) всех квартир и апартаментов предполагают ремонт «под ключ», еще 24,6% (+6,2 п.п.) лотов выполнены в предчистовой отделке. Жилье без отделки составляет 39,8% совокупного предложения, однако доля таких вариантов непрерывно снижается – на 1,8 п.п. за квартал и 4,8 п.п. за полгода.

Структура предложения по типу отделки (внутренний круг – 4 квартал 2019 г., средний круг – 1 квартал 2020 г., внешний круг – 2 квартал 2020 г.)

Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», к концу I полугодия 2020 года средняя цена предложения на элитном рынке новостроек составляла 971 260 руб. за кв. м ($13 920). За отчетный период показатель в рублевом эквиваленте снизился на 1,3%, цена в долларовом выражении сократилась более значительно – на 11,5% относительно 4 квартала 2019 года.

В разрезе районов отмечена разнонаправленная динамика. В Басманном, Хамовниках и Тверском районах средняя цена кв. м в отчетном периоде увеличилась на 20%, 18,8% и 16,5% соответственно. В Таганском районе цена, напротив, снизилась на 15%. На подобную корректировку оказало влияние сразу несколько факторов: поступление в продажу более дорогостоящих лотов, пересмотр ценовой политики в ряде комплексов (цены в элитных проектах преимущественно остались прежними, однако в отдельных проектах было зафиксировано выборочное повышение / снижение цен), структурные изменения, связанные с вымыванием предложения, а также динамика курса валют, которая оказала непосредственное влияние на объекты, цены в которых номинируются в валюте.

Средняя цена в разрезе районов в новостройках элитного сегмента, руб. за кв. м

Источник: «Метриум»

Наиболее бюджетные предложения на элитном рынке:

– Neva Towers (ЦАО / Пресненский): студия площадью 39,9 кв. м за 21,9 млн руб.;

– Roza Rossa (ЦАО / Хамовники): студия площадью 25,8 кв. м за 22,7 млн руб.;

– «Башня Федерация (Восток)» (ЦАО / Пресненский): апартаменты площадью 46 кв. м за 25 млн руб.

Самые дорогие лоты на рынке новостроек элитного сегмента:

– «Царев Сад» (ЦАО / Якиманка): пентхаус площадью 1 080,4 кв. м за 2,7 млрд руб.;

– «Башня Федерация (Восток)» (ЦАО / Пресненский): пентхаус площадью 2 180,9 кв. м за 2,6 млрд руб.;

– Carré Blanc (ЦАО / Хамовники): пентхаус площадью 538,2 кв. м за 2,1 млрд руб.

Стоимость квартир элитного сегмента в зависимости от типологии

Кол-во комнат

Площадь, кв. м

Цена кв. м, руб.

Стоимость квартир, руб.

мин

ср

макс

мин

ср

макс

мин

ср

макс

СТ

25,8

47,5

55,6

460 800

622 880

970 000

21 916 080

29 611 160

46 061 865

41,6

82,0

144,6

435 600

648 770

1 814 410

25 199 000

53 184 785

218 311 500

66,2

125,6

254,6

415 685

792 790

2 093 550

39 080 710

99 607 410

532 808 475

94,7

163,8

295,6

351 900

867 310

3 149 985

50 336 000

142 030 760

730 796 750

4К+

68,2

255,1

2 180,9

429 000

1 395 885

3 838 175

48 106 940

356 102 190

2 721 412 975

итого

25,8

137,8

2 180,9

351 900

971 260

3 838 175

21 916 080

133 808 005

2 721 412 975

Источник: «Метриум»

Основные тенденции

«По итогам I полугодия 2020 года на рынке премиального и элитного жилья совокупный объем предложения сократился на 5,6% по количеству лотов и на 6,9% по продаваемой площади, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – На отрицательную динамику объема экспозиции значительное влияние оказало снятие с реализации пула квартир и апартаментов премиум-класса в первой половине текущего года. Также нельзя не отметить низкую девелоперскую активность, зафиксированную на протяжении всего анализируемого периода. Если в первом полугодии 2019 года на рынок высокобюджетного жилья поступило девять новых проектов, то в текущем году это значение практически в два раза
меньше – всего 4 новых объекта.

Яркой тенденцией, активно набирающей обороты в последнее время, является увеличение доли предложения с финишной отделкой. Сегменты премиального и элитного жилья на сегодняшний день обладают высокой долей лотов с готовым ремонтом (42,3% – премиум, 35,6% – элит). При этом почти 60% предложения в высокобюджетных проектах, появившихся на рынке в течение 2019 и 2020 годов, имеют финишную отделку, еще 16% квартир и апартаментов снабжены предчистовой отделкой.

Разумеется, на рынок высокобюджетного жилья оказала влияние самоизоляция во втором квартале 2020 года – спрос снизился и изменилась структура сделок. Во-первых, всплеск спроса на загородную недвижимость во время пандемии привел к тому, что элитные квартиры стали конкурировать с домами в Подмосковье. Во-вторых, несмотря на в целом прагматичный подход к приобретению жилья, появилось больше сделок с действительно большими лотами, и увеличился интерес покупателей к квартирам с террасами и с собственными патио.

Ценовые корректировки в проектах в I полугодии были минимальными, в основном средний уровень цен менялся вследствие структурных изменений. Причем в отличие от комфорт- и бизнес-классов, низкая ценовая динамика отмечалась не только во втором квартале, но и в первом. Однако во втором полугодии эта ситуация может измениться – многие застройщики заявили о намерении повысить цены уже в ближайшие месяцы».

Ссылки

Главное

«Метриум»: Самые продаваемые новостройки Новой Москвы в I полугодии

FRESH Ипотека от 0,1%
Апартаменты с мебелью и техникой

«Метриум»: Итоги I полугодия на рынке апартаментов

«Метриум»: Итоги I полугодия на рынке новостроек массового сегмента Москвы

Новости по теме

Вирус не заставил покупателей жилья бизнес-класса стать более экономными

«Метриум»: Доля студий в массовых новостройках Москвы достигла максимума

Итоги месяца: средства с депозитов переходят в ипотеку

Специальные предложения