Вход

Российские апартаменты – это идеальный формат для тех, кто стремится к комфортной жизни, но при этом бережлив

26.10.2015
По итогам 1 полугодия 2015 г. объем предложения первичного рынка апартаментов в Москве составил 611 тыс. кв. м. С учетом ранее вышедших комплексов апартаменты предлагались в 88 проектах. В третьем квартале на рынок вышли еще два новых проекта

Рынок апартаментов в условиях кризиса продолжает демонстрировать положительную динамику. По итогам первых шести месяцев 2015 года на рынке столичной недвижимости реализовывались апартаменты в 88 проектах. В третьем квартале текущего года на рынок вышли еще два новых проекта. Интересно, что в сегменте апартаментов продолжают появляться новые проекты бизнес- и элит-классов. Об особенностях нового для России формата недвижимости мы беседуем с генеральным директором компании «БЭЛ Девелопмент» Еленой Комиссаровой.

 

Справка:

Комиссарова Елена  является экспертом с более чем пятнадцатилетним опытом работы в сегменте жилой и коммерческой недвижимости класса Премиум и de Luxe. 

В 1988 году закончила Московский Экономико-Статистический Институт, имеет степень МВА в области делового администрирования.

Генеральный директор ООО «БЭЛ Девелопмент», Председатель Совета директоров Группы компаний ГОСТ, Gost Luxury Clubs, член Координационного  Совета Гильдии Управляющих и Девелоперов.

Елена Комиссарова в течение многих лет является активным участником Международного Инвестиционного Форума «Сочи», Инвестиционного Форума в Санкт-Петербурге, Байкальского Экономического Форума. 

 


- Формат апартаментов появился в России недавно, в то время как в западных странах апартаменты давно и прочно заняли свою нишу на рынке недвижимости. Есть ли разница в отличии апартаментов от обычных квартир на зарубежном и на отечественном рынке недвижимости?

- Российский рынок апартаментов в сравнении с западным действительно очень молод. Тем не менее, нельзя однозначно сказать о том, что в России он появился совсем недавно, ведь первые апартаменты в Москве стали строиться еще в конце 90-ых годов.

Если говорить о Центральном административном округе Москвы, то на апартаменты сегодня приходится около 60 процентов от общего предложения рынка первичной недвижимости. Всего на первичном рынке ЦАО продаются апартаменты примерно в 40 комплексах, а суммарный объем предложения составляет порядка 2,2 тыс. апартаментов. Главное отличие апартаментов в России и на зарубежном рынке сегодня заключается в том, что в Европе и США люди привыкли к формату апартаментов и хорошо понимают, в чем его отличительные особенности и преимущества. Главным преимуществом апартаментов в нашей стране можно смело назвать существенное отличие цены последних от стоимости квартир. Именно поэтому российские апартаменты – это идеальный формат для тех, кто стремится к комфортной жизни, но при этом бережлив.

В российском юридическом поле такого понятия как «апартаменты» пока нет вообще, поэтому россияне не всегда отчетливо понимают, в чем отличие недвижимости этого формата от квартир. Тем не менее, так как популярность апартаментов среди жителей столицы растет с каждым месяцем, можно прогнозировать корректировки в законодательстве, которые зафиксируют статус апартаментов. Этих изменений ждут как девелоперы, так и потенциальные покупатели недвижимости этого формата. Скорее всего, скоро появится новое понятие - жилой апартамент, в котором можно будет прописаться. Но нужно понимать, что такие изменения будут доступны не всем проектам, а лишь тем, которые будут отвечать требованиям недвижимости для проживания.

- Какие типы апартаментов на сегодняшний день присутствуют в столице?

- Сегодня в Москве в основном представлены апартаменты двух типов. Это лофты и аналоги квартир. Лофт-апартаменты, как правило, располагаются в зданиях бывших фабрик и заводов. Этот формат подразумевает модный индустриальный дизайн и многоуровневость помещения. В зависимости от высоты потолка лофты делятся на несколько уровней. Аналоги квартир же располагаются в исторических районах города.

- Есть ли разница между покупателями различных типов апартаментов? Например, кто в основном покупает апартаменты в лофт-проектах, а кто является целевой аудиторией апартаментов с наличием сервисной службы?

- Безусловно, портреты покупателей лофта и покупателей апартаментов в клубном доме отличаются друг от друга. В лофтах комфортно себя чувствуют бизнесмены, рабочие графики которых расписаны по минутам.

Во многом благодаря историческому контексту и принципу «так заведено» лофты по душе и творческим натурам. Известно, что раньше в Англии и США здания обанкротившихся фабрик и заводов выставлялись на продажу и пользовались большой популярность у художников и музыкантов, ведь, выбирая лофты, служители искусства могли комфортно работать в месте своего постоянного проживания, экономя на аренде мастерских.

В клубных домах превосходно себя ощущают семьи, несмотря на то, что апартаменты изначально принято считать не совсем «семейным» форматом. Дело в том, что клубный формат подразумевает эксклюзивный первоклассный сервис для жильцов, который сложно найти в другом сегменте недвижимости. Речь идет о круглосуточном консьерж-сервисе, который обеспечивает все потребности современного семейного человека. Жителям апартаментов клубного формата не нужно тратить время на приобретение билетов на культурные мероприятия или самолеты, бронирование столиков в ресторанах или на заказ доставки продуктов на дом. Кроме того, отдельные проекты предлагают дополнительные уникальные опции: в клубном доме «У Патриарших» жители могут воспользоваться услугой private banking, в рамках которой клиенты получает индивидуальные банковские услуги и инвестиционные консультации от ведущих специалистов.

- В чем отличие элитных апартаментов от апартаментов эконом-класса?

- Отличия элитных апартаментов от апартаментов эконом-класса колоссальны. В начале перечня качество строительства и местоположением объектов, заканчивается список отличительных особенностей составом сервисных услуг, уровнем профессиональности управляющей компании, обслуживающей дом, и широтой дополнительных услуг. Элитная недвижимость традиционно строится в ЦАО, в процессе строительства используются высококачественные натуральные отделочные материалы, в проектах будущих комплексов предусмотрено наличие охраны и профессиональной управляющей компании.

- Комплекс апартаментов не может претендовать на элитный уровень, если УК не может предложить своим клиентам широкий перечень сервисных услуг. Что должно входить в этот перечень?

- Настоящий элитный комплекс отличается от «не элитного» не только уровнем управляющей компании, а, прежде всего, наличием полноценного индивидуального подхода к каждому жильцу. Чем шире перечень индивидуальных услуг, тем выше статус проекта. В этот перечень могут входить такие дополнительные услуги, как уборка апартаментов, консьерж-сервис, подбор няни, возможность бронирования авиабилетов и вызова такси, организация встречи гостей и так далее. Я бы сказала, что «элитность» комплекса определяется не просто перечнем услуг, оказываемых управляющей компанией, а гибкостью в подходе УК к каждому клиенту.

На мой взгляд, жильцы элитных апартаментов должны чувствовать себя максимально комфортно в выбранном ими жилье. Обеспечение этого комфорта в том числе задача сотрудников управляющей компании.

Комплексы апартаментов «БЭЛ Девелопмент» обслуживает собственная управляющая компания МЭДОКС. Стоимость обслуживания кв. м в комплексе «У Патриарших» составляет 192 рубля, а в комплексе «Гороховский, 12» 143 рубля.

- Высокий уровень сервиса сказывается на коммунальных платежах. Более высокая плата за коммунальные услуги и более высокая ставка налога на имущество, присущие элитным апартаментам – как часто Ваши клиенты интересуются этим вопросом?

- Более высокий уровень сервиса, предлагаемый апартаментами, сказывается исключительно на размере ежемесячных платежей управляющей компании. Налоговая ставка и тарифы ЖКХ же либо сопоставимы с теми, что актуальны для квартир, либо даже дешевле.

Сравним платежи, актуальные для жильцов апартаментов комплекса «У Патриарших» компании «БЭЛ Девелопмент» с платежами жильцов аналогичных по статусу, качеству и метражу квартир, расположенных в этом районе. Кадастровая стоимость квартиры составляет около 60 млн. рублей, в то время как кадастровая стоимость апартаментов всего около 2,5 млн. рублей. Налог на квартиру обойдется в 200 тыс. рублей в год, а налог на апартаменты в 15 тыс. рублей в год.

- Насколько актуален для покупателей элитных апартаментов их юридический статус? Возможно, люди с высоким уровнем дохода, просто не задаются этим вопросом, поскольку услугами объектов инфраструктуры они пользуются на коммерческой основе.

- Сегодня нюанс, связанный с юридическим статусом апартаментов, практически никого не смущает. Покупатели видят только преимущества покупки апартаментов перед приобретением стандартных квартир: ликвидность, свободные планировки, а также перспективы развития формата, в рамках которых, скорее всего, в ближайшее время апартаменты получат статус жилых помещений с возможностью регистрации.

- Как Вы считает можно ли говорить о наличии некоей конкуренции между застройщиками апартаментов и жилых домов?

- Конкуренция есть, но она не существеннее, чем конкуренция между застройщиками недвижимости одного статуса. Сегодня на рынке Москвы довольно много примеров того, что в одном и том же комплексе представлены и апартаменты, и квартиры, а один девелопер с успехом реализует и квартиры, и апартаменты. При этом, существенной разницы в темпах продаж квартир и апартаментов нет.

Напомню то, о чем я уже говорила прежде - по итогам первого полугодия 2015 года объем предложения апартаментов на первичном рынке элитной недвижимости Москвы составил около 50 процентов от общего количество выставленной на продажу недвижимости.

- Сегодня многие эксперты рынка говорят о том, что наблюдается повышенный спрос на апартаменты небольших площадей. И девелоперы готовы «нарезать» площади и выводить на рынок помещения 35–60 кв. м. С чем, на Ваш взгляд, связана такая тенденция рынка?

- Эта рыночная тенденция, как и другие, продиктована в большинстве своем спросом. На примере комплекса апартаментов «У Патриарших» можно говорить о двух основных причинах популярности помещений небольших площадей. Первая причина заключается в том, что людям необходимо жилье, в котором они будут находиться лишь несколько дней в неделю, не тратя время на путь из загородного дома, в котором проживают постоянно, до работы. Вторая причина кроется в сложности содержать большой дом площадью несколько сотен квадратных метров. Рациональные жители мегаполиса все чаще делают выбор в пользу небольших, но простых в эксплуатации площадей в шаговой доступности от работы.

Если говорить о причинах, по которым жильцы комплекса «Гороховский, 12» выбирают апартаменты небольшой площади, то их основная мотивация также проста – это стремление к повышению уровня жизни (люди переезжают в более статусные районы, улучшая тем самым качество собственной жизни).

- Может и покупатель апартаментов изменить планировку жилого помещения по своему усмотрению?

- Наличие свободных планировок – одно из существенных преимуществ апартаментов перед квартирами. К примеру, в нашем комплексе «Гороховский, 12» планировки этажей задуманы таким образом, чтобы можно было, как в конструкторе объединять соседние апартаменты, добирая оптимальную площадь. Стоит отметит, что далеко не во всех проектах, представленных на рынке Москвы, доступна такая уникальная возможность.

- Какой средний срок экспозиции у элитных апартаментов?

- Это зависит от цены апартаментов и стратегии продаж девелопера.

К примеру, некоторые апартаменты в комплексе «У Патриарших» находились в продаже более двух лет. Это связано с высокой стоимостью и клубным форматом комплекса, подразумевающим максимально избирательный подход к покупателям. В комплексе «Гороховский, 12» за 7 месяцев реализовано 25 % от общего количества апартаментов. Жилье в этом комплексе действительно пользуется спросом во многом благодаря уникальному месторасположению – это историческая часть центра Москвы – Басманный район. Правило вдумчивого и избирательного подхода к выбору наших покупателей актуально и при реализации стратегии продаж апартаментов в «Гороховском, 12». Нам важно, чтобы клиенты чувствовали себя максимально комфортно!

 

Специально для Мосновострой.ру

Ссылки

Главное

«Метриум»: Alcon Tower – новый комплекс апартаментов в пяти километрах от Кремля

ГК «А101» завершила строительство ЖК «Белые ночи»

ПИК построит новый жилой комплекс на северо-востоке Москвы

Новости по теме

Импортозамещение в оконной отрасли

Рейтинг небоскребов на первичном рынке Москвы

Сегодня многие девелоперы становятся перфекционистами

Специальные предложения