Итоги года на рынке новостроек массового сегмента Москвы

09.01.2018
Объем предложения за год по числу лотов увеличился на 7,5%, по площади – на 9,8%. Средняя цена квадратного метра выросла на 2,7%

Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги года на рынке новостроек массового сегмента Москвы. Объем предложения за год по числу лотов увеличился на 7,5%, по площади – на 9,8%. Средняя цена квадратного метра выросла на 2,7%.

По данным «Метриум Групп», в конце 2017 года на первичном рынке жилья массового сегмента продажи велись в 71 комплексе, в которых экспонировалось порядка 19 080 квартир (площадью 1,1 млн кв. м)1. За год продажи открылись в 23 новых проектах, что в 1,6 раза больше в сравнении с предыдущим годом (в 2016 году вышло 14 комплексов). За рассматриваемый период объем предложения по числу лотов увеличился на 7,5%, по продаваемой площади – на 9,8%.

Все поступившие на рынок объекты в 2017 году относятся к комфорт-классу. В структуре проектов массового сегмента представлен только один ЖК эконом-класса – «Некрасовка», который занимает значительную долю предложения (10,8%). Соответственно, комфорт-класс составляет 89,2%. В декабре на рынок не выходило новых проектов. Началось бронирование квартир в ЖК «Лесопарковый» (INGRAD).

Проекты, вышедшие на рынок новостроек массового сегмента в 2017 году

Название

Девелопер

Округ

Старт продаж

1

«Римского-Корсакова 11»

«ПИК»

СВАО

1 кв. 2017

2

«Дом на Абрамцевской»

«Лидер Инвест»

СВАО

1 кв. 2017

3

«Дом на Вешняковской»

«Лидер Инвест»

ВАО

1 кв. 2017

4

«Михайлова, 31»

INGRAD

ЮВАО

1 кв. 2017

5

«Дом на Сходненской»

«Лидер Инвест»

СЗАО

1 кв. 2017

6

«Нормандия»

«Эталон-Инвест»

СВАО

1 кв. 2017

7

«Гринада»

«Группа ПСН»

ЮЗАО

2 кв. 2017

8

«Level Амурская»

Level Group

ВАО

2 кв. 2017

9

«Дом «Притяжение». Лидер на Чертановской»

«Лидер Инвест»

ЮАО

2 кв. 2017

10

«Селигер Сити»

MR Group

САО

11

«Люблинский»

«КОРТРОС»

ЮВАО

2 кв. 2017

12

«Орехово-Борисово»

«РГ-Девелопмент»

ЮАО

2 кв. 2017

13

«Софьин-дом. Лидер на Дмитровском»

«Лидер Инвест»

САО

2 кв. 2017

14

«Лидер на Райниса»

«Лидер Инвест»

СЗАО

2 кв. 2017

15

«Есенин-дом. Лидер на Волгоградском»

«Лидер Инвест»

ЮВАО

2 кв. 2017

16

«Меридиан-дом. Лидер в Царицыно»

«Лидер Инвест»

ЮАО

2 кв. 2017

17

«Атлас-дом. Лидер в Садовниках»

«Лидер Инвест»

ЮАО

2 кв. 2017

18

«Лефортово Парк»2

«ПИК»

ЮВАО

2 кв. 2017

19

«Фестиваль парк»

«Центр-Инвест»

САО

3 кв. 2017

20

«Академика Павлова»

ГК «ПИК»

ЗАО

3 кв. 2017

21

«Полярная 25»

ГК «ПИК»

СВАО

3 кв. 2017

22

«Ясеневая 14»

ГК «ПИК»

ЮАО

3 кв. 2017

23

«Грани»

ГК «Основа»

ЮВАО

4 кв. 2017

Источник: «Метриум Групп»

Как отмечают аналитики «Метриум Групп», в структуре предложения по административным округам не произошло существенных изменений. По-прежнему лидером является ЮВАО (33,3%). За год доля округа увеличилась на 4,3 п.п. Вторая позиция сохранена за ЮАО (14,3%, -3 п.п.). Наименьшая доля предложения традиционно сосредоточена в ВАО (3,1%, +0,1 п.п.).

Структура предложения по округам г. Москвы (квартиры)

Структура предложения по округам г. Москвы (проекты)

Источник: «Метриум Групп»

Источник: «Метриум Групп»

К концу года наибольшая часть квартир была сосредоточена в объектах на стадии отделочных работ (35,6%). За отчетный период их доля выросла на 18,7 п.п. Более трети лотов (34,7%, -1,6 п.п.) было представлено в новостройках на этапе монтажа этажей. Объем предложения в корпусах на начальной стадии строительной готовности и домах, введенных в эксплуатацию, был сопоставим – 15,5% и 14,2% соответственно. Причем доля первых за год значительно снизилась – на 16,2 п.п.

Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)

Источник: «Метриум Групп»

Структура предложения по типологии за год претерпела незначительные изменения. Доли наиболее многочисленных квартир – одно- и двухкомнатных сократились на 3,5 п.п. (до 35%) и 1,4 п.п. (до 39,3%) соответственно. Доли остальных типов, напротив, выросли и в конце 2017 года составили: трёхкомнатных – 19% (+3,4 п.п.), четырехкомнатных – 1,7% (+0,5 п.п.) и студий – 5% (+1 п.п.).

Структура предложения по типу квартир (внешний круг – 2017 г., внутренний круг – 2016 г.)

Источник: «Метриум Групп»

По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», в декабре 2017 года средняя цена кв. м на рынке новостроек массового сегмента составила 150 790 руб., что на 2,7% выше показателя конца предыдущего года. Самый низкий уровень цен был зафиксирован в феврале – 144 740 руб. за кв. м (на 1,4% ниже декабря 2016 г.), когда объем предложения вырос на 13% и поступление новых проектов и пулов квартир по стартовым ценам скорректировало показатель в отрицательную сторону. В течение года динамика была разнонаправленной: цены то снижались, то повышались. Тем не менее, относительно минимального значения в феврале, цена к концу года выросла на 4,2%.

Динамика средней цены кв. м на рынке новостроек массового сегмента в 2017 г.

Источник: «Метриум Групп»

В большинстве округов средняя цена кв. м относительно конца 2016 года показала положительную динамику. Максимальное увеличение произошло в САО (+16,1%), СВАО (+13,1%) и СЗАО (+9,2%). Снижение среднего ценового уровня отмечено всего в трех округах: ЗАО (-11,1%), ЮАО (-0,5%) и ВАО (-0,5%).

Средняя цена квадратного метра в разрезе по округам, руб.

Источник: «Метриум Групп»

По итогам 2017 года средний бюджет покупки вырос по всем типологиям:

- студий – на 6,4% (до 4,78 млн руб.);

- однокомнатных – на 1,8% (до 6,26 млн руб.);

- двухкомнатных – на 0,9% (до 9,12 млн руб.);

- трехкомнатных – на 4,2% (до 12,73 млн руб.);

- многокомнатных – на 5,7% (до 20,49 млн руб.).

Рейтинг самых доступных предложений в декабре 2017 года:

- ЖК «Столичные Поляны» (ЮЗАО / р-н Южное Бутово): студия площадью 20,1 кв. м за 3,1 млн руб.

- ЖК «ВЛюблино» (ЮВАО / р-н Люблино): студия площадью 20,14 кв. м за 3,14 млн руб.

- ЖК «Некрасовка» (ЮВАО / р-н Некрасовка): однокомнатная квартира 32,4 кв. м за 3,18 млн руб.

Стоимость квартир массового сегмента в зависимости от типологии

Типология

Площадь, кв. м

Цена кв. м, руб.

Стоимость, руб.

мин

средн.

макс

мин

средн.

макс

мин

средн.

макс

студии

17,5

27,4

38,3

111 834

174 296

263 400

3 099 420

4 780 393

7 668 500

однокомн.

29,3

40,8

69,9

94 900

153 919

270 000

3 182 523

6 260 942

14 805 000

двухкомн.

44,2

62,7

97,4

80 784

145 503

357 500

4 686 919

9 122 614

33 176 000

трехкомн.

62,4

84,4

149,4

79 866

150 910

357 500

6 149 682

12 732 487

39 968 500

многокомн

84,9

115,4

290,0

110 975

177 530

341 000

10 068 014

20 488 285

63 285 250

итого

17,5

58,2

290,0

79 866

150 790

357 500

3 099 420

8 774 190

63 285 250

Источник: «Метриум Групп»

Основные тенденции 2017 года

Высокая девелоперская активность

В 2017 году наблюдалась высокая динамика поступления на рынок новых проектов. Так, за рассматриваемый период рынок пополнился 23 новыми объектами, тогда как в 2016 году в реализацию вышло 14, в 2015 – 19, в 2014 – 12. При этом, объем предложения за год увеличился на 7,5% и достиг 19 080 квартир (площадью 1,01 млн кв. м). Причем, бОльшую часть года показатель находился на уровне выше 20 тыс. ед.

Выгодные условия ипотечного кредитования

Прекращение субсидирования ипотечной ставки государством с начала 2017 года не стало переломным моментом на первичном рынке. На протяжении рассматриваемого периода времени ключевая ставка постоянно снижалась, что позволяло банкам уменьшать процентные ставки по ипотечному кредитованию. Таким образом, условия кредитов оставались привлекательными. К примеру, в конце 2017 года в Сбербанке базовая ставка по ипотеке составила 9,5%, а на ряд новостроек она начиналась от 7,4%. Как следствие, в сравнении с 2016 годом доля ипотечных сделок в массовом сегменте выросла на 8 п.п. (с 39% до 47%).

Активный спрос

Тенденция роста объема спроса также нашла свое отражение в 2017 году – в сравнении с 2016 годом число зарегистрированных ДДУ выросло на 38%. Этому способствовали прежде всего такие факторы, как большой объем предложения с широкой продуктовой линейкой и выгодные условия ипотечного кредитования. Также девелоперы стимулировали спрос предоставлением дисконтов: с середины года средний размер скидок составлял 5-6%. При этом, в ноябре-декабре были введены новогодние скидки, достигающие 15%.

Прогноз на 2018 год

«С июля 2018 года в силу вступают поправки в Законодательство, которые призваны ужесточить требования к девелоперам, – комментирует Наталья Круглова, генеральный директор «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. – Это с наибольшей вероятностью сподвигнет застройщиков вывести в реализацию запланированные проекты именно в первой половине года. Таким образом, следует ожидать дальнейшего роста объема предложения, что, в свою очередь, будет сдерживать рост цен и стимулировать девелоперов к предоставлению скидок и акций.

Также ожидается, что условия ипотечного кредитования продолжат повышать свою привлекательность в плане уровня процентных ставок. При этом рассматривается возможность повышения размера первоначального взноса (до 20%), что призвано снизить риски для банков. Однако вряд ли это существенно сократит число потенциальных сделок на первичном рынке жилья. Таким образом, есть все предпосылки для дальнейшего роста спроса. Однако вопрос о том, насколько он будет «успевать» за увеличением объема предложения, остается открытым».

Ссылки

Специальное предложение

Квартал Новые Котельники
Своя школа, 4 детских сада. Уникальная рекреационная зона! Рядом Томилинский лесопарк. Ипотека от 7,5%, рассрочка 0%, скидка до 385 000р!
+74952668759

Акции и скидки